>>>A grupowym antysemitom strach , że ktoś sie o SWOJE, ZAGRABIONE upomina.
>>>
ucz sie zatem prawa...
Paweł Puch
Zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie jest jedną z najstarszych form nabycia własności. Legalizacja
tego stanu prowadzi do usunięcia długo trwającej sprzeczności między
faktycznym władaniem nieruchomością przez daną osobę a istniejącym stanem
prawnym własności. Nierzadko bowiem w praktyce występuje sytuacja, gdy
osoba, która nieruchomością włada, de facto nie jest jej formalnym
właścicielem lub nie jest w stanie swojej własności wykazać. Ten stan prawny
wynika głównie z zaniedbań osoby władającej lub jej poprzedników prawnych i
powstaje najczęściej poprzez nabycie nieruchomości bez sporządzenia aktu
notarialnego. Wówczas jedyną szansą dla osoby, która włada daną
nieruchomością, jest sądowe uregulowanie własności przez zasiedzenie.
Regulacja kodeksowa
Instytucję zasiedzenia nieruchomości regulują przepisy prawa cywilnego
zawarte w art. 172-176, z wyłączeniem art. 174, który odnosi się do
zasiedzenia rzeczy ruchomych.
Art. 172 kodeksu cywilnego stanowi, że: "posiadacz nieruchomości nie będący
jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie
od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w
złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz
nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zatem aby osoba nie będąca właścicielem nieruchomości nabyła jej własność,
musi być spełnione kilka przesłanek:
1.. Posiadanie nieprzerwane i samoistne. Cytowany wyżej art. 172 kodeksu
cywilnego stawia wymóg dla nabycia własności nieruchomości przez
zasiedzenie, aby posiadanie było samoistne. Posiadaczem samoistnym jest
osoba nie będąca właścicielem rzeczy, faktycznie władająca rzeczą tak jak
właściciel, z wolą takiego władania. Natomiast użytkownik nieruchomości,
najemca, dzierżawca lub osoba mająca do nieruchomości inny tytuł prawny (np.
umowa z właścicielem), z którym łączy się określone władztwo nad tą
nieruchomością, są posiadaczami zależnymi i jako tacy nie nabędą
nieruchomości przez zasiedzenie. Definicja posiadania samoistnego jest dość
jasna, przy czym należy pamiętać, że chodzi tu bardziej o zewnętrzne
przejawy takiego władania. Faktyczne zatem władanie rzeczą w sposób
odpowiadający treści prawa własności wyczerpuje całość znamion posiadania.
Wszystkie dyspozycje posiadacza powinny swoją treścią odpowiadać dyspozycjom
właściciela. Posiadacz winien więc wykonywać wszelkie czynności wskazujące
na samodzielny, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej
legitymacji prawnej w postaci prawa własności. Sąd Najwyższy wielokrotnie
wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania, które
stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest
niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez np.: uprawę ziemi,
oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków,
ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów (post. SN z 18
kwietnia 1997 r., III CKN 35/97, OSNC 1997/10/150), ponoszenie wydatków
związanych z ubezpieczeniem budynków (post. SN z 23 lutego 1998 r., III CKN
384/97, OSNC 1998/10/164), zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na
gruncie. Warto zaznaczyć ponadto, że posiadaczem nieruchomości jest nie
tylko ten, kto efektywnie wykonuje nad nią władztwo, lecz również ten, kto
ma tylko możliwość wykonywania tego władztwa, choćby z tej możności nie
korzystał (post. SN z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86, OSNC 1987/9/138). Jeśli
zaś chodzi o nieprzerywalność posiadania, to art. 340 kodeksu cywilnego
wprowadza domniemanie ciągłości posiadania i stanowi, że niemożność
posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa go.
Przeszkodą przemijającą jest przeszkoda, która tylko czasowo uniemożliwiła
wykonywanie władztwa nad rzeczą, a następnie ustała. Przerwanie ciągłości
posiadania może nastąpić w razie pozbawienia posiadacza władzy nad rzeczą
przez innÄ… osobÄ™ (utrata posiadania). Zgodnie jednak z art. 345 kodeksu
cywilnego posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.
2.. Dobra i zła wiara. Długość terminów, po upływie których następuje
nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, zależy od dobrej lub złej
wiary posiadacza. Pojęcia dobrej i złej wiary nie zostały w kodeksie
cywilnym zdefiniowane. Przepis art. 7 kodeksu cywilnego wprowadza jedynie
domniemanie, zgodnie z którym, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od
dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. W doktrynie i
orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dobra wiara oznacza stan świadomości
posiadacza wyrażający się w błędnym przekonaniu o przysługującym mu prawie
własności, mimo że rzeczywisty stan prawny jest odmienny, i przy
jednoczesnym usprawiedliwieniu błędności tego przekonania. Ze złą wiarą
będziemy mieli zatem do czynienia wówczas, gdy osoba ma świadomość, że nie
przysługuje jej prawo własności albo też nie ma tej świadomości, jednakże
powinna ją mieć, gdyby postępowała z należytą starannością i zgodnie z
zasadami współżycia społecznego (por. wyrok SN z 14 kwietnia 1956 r., III CR
810/55, OSN 1956, poz. 117). W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że
osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy zawartej
bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze
i nie może skorzystać z krótszego terminu zasiedzenia.
3.. Terminy zasiedzenia. Zasiedzenie następuje z mocy ustawy, a terminy
nie mogą być w żaden sposób modyfikowane wolą stron. Ustawa przewiduje dwa
terminy zasiedzenia - dwadzieścia lat w wypadku posiadania w dobrej wierze i
trzydzieści lat w wypadku posiadania w złej wierze. Przypomnieć jednak
należy, że terminy te zostały wprowadzone ustawą z 28 lipca 1990 r. o
zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz. U. nr 55, poz. 321), z mocÄ…
obowiązującą od 1 października 1990 roku Przed nowelizacją terminy
zasiedzenia własności nieruchomości były krótsze i wynosiły: dziesięć lat w
wypadku dobrej wiary oraz dwadzieścia lat w wypadku złej wiary. Do
zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie tej
ustawy, tj. 1 października 1990 roku, stosuje się nowe terminy. Jednakże do
zasiedzenia nieruchomości, którego termin dwudziestoletni upłynął przed
dniem 1 października 1990 r. nie ma zastosowania nowy termin
trzydziestoletni (III CZP 73/90, OSN 1991, poz. 83). Należy również mieć na
uwadze, że zgodnie z postanowieniami art. 176 kodeksu cywilnego, jeżeli
podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny
posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania
swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie
nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko
wtedy, gdy Å‚Ä…cznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi
przynajmniej trzydzieści lat. Ta zasada ma zastosowanie również w wypadku,
gdy obecny posiadacz jest spadkobiercÄ… poprzedniego posiadacza.
Zasiedzenie służebności
Oprócz zasiedzenia nieruchomości istnieje możliwość zasiedzenia służebności.
Zgodnie z art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta
przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i
widocznego urządzenia, a nadto spełnione są wszystkie przesłanki standardowe
przy zasiedzeniu, czyli samoistne posiadanie służebności i upływ trzydziestu
lat w wypadku złej wiary, a dwudziestu lat w wypadku dobrej wiary.
Posiadanie służebności polega na faktycznym korzystaniu z cudzego gruntu, w
taki sposób, w jaki czyni to osoba, której przysługuje służebność.
Zasiedzieć można jednak tylko taką służebność, która polega na korzystaniu z
trwałego i widocznego urządzenia. Urządzeniem takim jest na przykład
przeprowadzona przez nieruchomość sąsiada brukowana droga, rury, mostek,
nasypy. Urządzenia tego rodzaju muszą być rezultatem świadomego i
pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie gruntu, na
przykład jako drogi. Dlatego nie można zasiedzieć służebności, jeśli
korzysta się ze zwykłej polnej drogi. Ponadto owo widoczne i trwałe
urządzenie musi zostać wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez
właściciela nieruchomości. Jeżeli więc droga została utwardzona przez
właściciela i ewentualnie inne osoby z niej korzystające, nabycie
służebności w drodze zasiedzenia przez przejeżdżające nią osoby jest
niemożliwe. Nie można również zasiedzieć służebności, gdy właściciel
nieruchomości grzecznościowo pozwala swoim sąsiadom (umowa ustna) na
korzystanie z jego drogi. Warto zaznaczyć tutaj, że obowiązujący na terenach
Galicji do 1 stycznia 1947 roku kodeks cywilny austriacki przewidywał
możliwość zasiedzenia służebności bez potrzeby istnienia trwałego i
widocznego urządzenia. Jeśli więc osoby zainteresowane w stwierdzeniu
zasiedzenia służebności drogi nie wzniosły trwałego i widocznego urządzenia,
a są w stanie udowodnić, że z drogi korzystali ich poprzednicy prawni co
najmniej od 1917 roku, to jest szansa nabycia służebności bez potrzeby
spełnienia warunku trwałego i widocznego urządzenia. Jednak w związku z
upływem czasu jest to bardzo trudne, gdyż świadkowie musieliby mieć sporo
lat i dobrą pamięć. Nie jest to jednak niemożliwe.
Nieruchomość wyłączona spod zasiedzenia
Przed 1990 r. spod zasiedzenia wyłączone były nieruchomości stanowiące
przedmiot własności państwowej. Od 1 października 1990 r., w związku z
uchyleniem art. 177 kodeksu cywilnego, zakaz ten przestał obowiązywać.
Obecnie przez zasiedzenie nie można nabyć jedynie własności nieruchomości,
które służą użytkowi publicznemu, lub takich, które zostały ustawowo
wyłączone z obrotu, jak np. grunty zajęte pod drogi publiczne, ulice, parki,
pasy drogowe autostrad. Nie jest też możliwe nabycie przez zasiedzenie
własności części lokalu mieszkalnego, ponieważ nieruchomością odrębną może
być tylko samodzielny lokal (III CZP 14/89 OSN 1990, poz. 27). Możliwe jest
natomiast zasiedzenie części nieruchomości gruntowej.
Tryb postępowania
Samo zasiedzenie, tak jak i dziedziczenie, następuje z mocy samego prawa.
Natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na
podstawie orzeczenia sÄ…dowego wydawanego w trybie nieprocesowym na podstawie
art. 609-610 kodeksu postępowania cywilnego. W celu stwierdzenia zasiedzenia
należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia
nieruchomości wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności. Z wnioskiem
takim może wystąpić każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże
innych zainteresowanych, sąd przed wydaniem orzeczenia musi wezwać innych
zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie takie powinno zawierać
dokładne określenie nieruchomości oraz imię i nazwisko jej posiadacza.
Jeżeli w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia nikt się nie zgłosi albo
zgłosiwszy się, własności nie wykaże, sąd wydaje postanowienie o
stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, pod
warunkiem, że wnioskodawca wykazał wszystkie przesłanki zasiedzenia.
Źródło: "Krakowski Rynek Nieruchomości", 2007.03.07
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Zasiedzenie-nieruchomosci-3_2_7_17_8.html 
